Meta title: Regulación Airbnb Colombia 2026: qué es ley y qué es proyecto de ley Meta description: El Proyecto de Ley 632 y el decreto MinCIT generan confusión. Te explicamos qué requisitos ya son obligatorios hoy, cuáles están en debate y cómo proteger tu operación de renta corta en Colombia. Slug: regulacion-airbnb-colombia-2026-que-es-ley Categoría: Regulación / Compliance Palabras clave primarias: regulación airbnb colombia 2026, proyecto de ley 632 rentas cortas, decreto mincit airbnb Palabras clave secundarias: requisitos renta corta colombia, rnt propiedad horizontal, vivienda turistica colombia ley Audiencia: Propietarios de inmuebles en renta corta, administraciones de PH, co-anfitriones Airbnb Colombia Intención de búsqueda: Informacional / Navegacional
Si en los últimos meses llegó a tu grupo de WhatsApp del edificio un volante sobre el "Proyecto de Ley 632" y los requisitos del Airbnb, no estás solo. Toda Colombia está confundida.
El problema es que ese flyer —y muchos artículos de prensa— mezclan dos cosas muy distintas: lo que ya es obligatorio hoy por ley, y lo que todavía es solo un proyecto en debate. Esa confusión le está costando tiempo y dinero a miles de anfitriones.
Esta guía te lo aclara todo, sin tecnicismos innecesarios.
Primero lo importante: hay dos procesos distintos, no uno
Antes de hablar de requisitos, entendamos qué es qué:
1. El Proyecto de Ley 632 de 2025 (Congreso de la República) Radicado en agosto de 2025 por el representante Daniel Carvalho. Busca reformar el turismo en Colombia de manera estructural: regulación territorial, control de plataformas, protección contra la "turistificación" de barrios residenciales. Todavía no es ley. Está en debate en el Congreso.
2. El borrador de decreto del MinCIT (diciembre 2025) Publicado por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo para recibir comentarios hasta el 17 de diciembre de 2025. Propone transformar el Registro Nacional de Turismo (RNT) de un sistema declarativo a uno de preverificación administrativa. Tampoco es decreto vigente. Los gremios pidieron retirarlo en enero de 2026.
Entonces, ¿qué es lo que realmente te aplica hoy? Eso lo vemos a continuación.
Los 7 requisitos del volante: cuáles son ley y cuáles no
Si recibiste el flyer de tu administración, esto es lo que dice cada punto en realidad:
✅ 1. Registro Nacional de Turismo (RNT)
Estado: Obligatorio hoy. Este requisito viene desde la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021. Si ofreces alojamiento por menos de 30 días a través de plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo), eres prestador de servicios turísticos y debes tener tu RNT activo. El trámite se hace virtualmente a través de Confecámaras.
Dato clave: Si tu arriendo es de 30 días o más, no aplica como renta corta y no necesitas RNT, TRA ni FONTUR. Aplica como arriendo tradicional bajo la Ley 820 de 2003.
✅ 2. Registro Único Tributario (RUT)
Estado: Obligatorio hoy. Necesario para cualquier actividad económica en Colombia. Si ya tienes cédula y declaras renta, muy probablemente ya tienes tu RUT. Asegúrate de que incluya la actividad económica 5519 (Otros Tipos de Alojamiento Para Visitantes).
✅ 3. Sistema de Registros de Extranjeros (SIRE) / TRA
Estado: Obligatorio hoy. La Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) es una obligación legal que aplica a todos los prestadores de servicios turísticos. Debes registrar cada huésped (nacional y extranjero) en el sistema. Muchos anfitriones la ignoran; sin embargo, las sanciones por incumplimiento existen y la DIAN cruza datos con Migración Colombia.
✅ 4. Seguro de Responsabilidad Civil y Cobertura Básica
Estado: Obligatorio hoy. La normativa turística colombiana exige que los prestadores de vivienda turística cuenten con cobertura básica de responsabilidad civil. Aunque en la práctica la fiscalización ha sido baja, el requisito existe.
⚠️ 5. Autorización en el Reglamento de Propiedad Horizontal
Estado: Obligatorio en teoría, EN DISPUTA en la práctica. Este es el punto más polémico y donde más confusión existe.
La norma vigente (Ley 675 de 2001 + Circular DVT 003 del Viceministerio de Turismo) establece que para operar vivienda turística en un inmueble de propiedad horizontal, el reglamento debe autorizar explícitamente la prestación del servicio de alojamiento. Si tu reglamento guarda silencio al respecto o simplemente no lo menciona, estás en zona gris.
Lo que el borrador de decreto del MinCIT quería agregar: que las plataformas verificaran este requisito antes de publicar un anuncio. Eso generó el pánico del "95% del inventario Airbnb en riesgo". Ese decreto no fue aprobado.
¿Qué hacer hoy? Revisa tu reglamento de PH. Si prohíbe expresamente las rentas cortas y sigues operando, la administración puede multarte. Si guarda silencio, estás en zona gris con probabilidad de conflicto. Si quieres certeza jurídica, necesitas una reforma del reglamento vía asamblea de copropietarios.
✅ 6. Código de Conducta para prevención de explotación sexual de menores (ESNNA)
Estado: Obligatorio hoy. Este requisito ya aplica bajo la normativa turística colombiana. Como prestador de servicios turísticos debes tener y aplicar un código de conducta para la prevención de la explotación sexual de niños, niñas y adolescentes.
✅ 7. Certificación de aprobación del Cuarto ESNNA
Estado: Obligatorio hoy. Complementa el punto anterior. La certificación del "Cuarto ESNNA" (Explotación Sexual de Niños, Niñas y Adolescentes) es un requisito documentado en el proceso de registro del RNT a través de Confecámaras.
Resumen ejecutivo: tabla de estado
| Requisito | ¿Ya es obligatorio? | Riesgo si no cumples |
|---|---|---|
| RNT | ✅ Sí | Multas SIC + retiro de plataforma |
| RUT (actividad 5519) | ✅ Sí | Sanciones DIAN |
| TRA/SIRE | ✅ Sí | Sanciones administrativas |
| Seguro RC básico | ✅ Sí | Responsabilidad civil sin cobertura |
| Autorización PH | ⚠️ Zona gris | Multa hasta 10 cuotas/año (art. 59 L.675) |
| Código conducta ESNNA | ✅ Sí | Parte del RNT |
| Certificación Cuarto ESNNA | ✅ Sí | Parte del RNT |
¿Y el decreto del MinCIT que "iba a acabar con Airbnb"?
En diciembre de 2025, el Ministerio de Comercio publicó un borrador de decreto que proponía:
- Convertir el RNT de declarativo a preverificativo
- Obligar a las plataformas a verificar uso de suelo y reglamentos de PH antes de publicar
- Crear el Sistema de Verificación y Control del RNT (Svcrnt)
- Interoperabilidad entre cámaras de comercio, DIAN, Migración y alcaldías
Los gremios (CCIT, AmCham, ALAI, Cámara de Comercio Electrónico) respondieron con una carta formal en enero de 2026 pidiendo retirar el decreto por exceso de potestad reglamentaria y vulneración de la libertad de empresa.
¿Qué pasó? El decreto no fue firmado el 18 de diciembre. El MinCIT continúa mesas técnicas con el sector. A marzo de 2026, no hay decreto expedido.
¿Va a volver? Sí, en alguna forma. El debate es serio y hay presión desde los gremios hoteleros y las comunidades residenciales. La regulación llegará, pero más moderada de lo que el borrador planteaba.
¿Qué deben hacer las administraciones de PH?
Si administras un conjunto residencial o haces parte de su junta directiva, la situación actual es esta:
Revisa tu reglamento: Si prohíbe expresamente las rentas cortas, tienes facultad de multar según el artículo 59 de la Ley 675. Si guarda silencio, no tienes facultad directa de prohibición unilateral.
No puedes prohibir los arriendos de más de 30 días: La Ley 820 de 2003 protege el derecho al arriendo tradicional y no puede ser limitado por el reglamento de PH.
Puedes convocar asamblea: Si quieres prohibir expresamente las rentas cortas en tu conjunto, necesitas una votación con el 70% de los coeficientes de los copropietarios.
Los administradores están obligados por ley: A reportar al Viceministerio de Turismo los inmuebles que operen sin autorización o sin RNT. Ignorar esto también genera responsabilidad.
¿Qué viene en 2026?
El panorama regulatorio tiene tres frentes activos:
Frente 1 — Proyecto de Ley 632: Avanza en el Congreso con énfasis en turismo sostenible, protección de barrios residenciales y control de plataformas. Si se aprueba, cambiaría el marco estructural.
Frente 2 — Decreto MinCIT reformulado: Las mesas técnicas continúan. Una versión más moderada que la de diciembre es probable en 2026.
Frente 3 — DIAN y fiscalización: Con independencia del debate regulatorio, la DIAN ya tiene los ojos puestos en el sector. Las plataformas reportan información exógena y el cruce de datos con declaraciones de renta es real.
Recomendación práctica: Pon tus documentos en orden ahora. El host que ya tenga RNT, TRA activo, RUT con actividad correcta y situación clara en su PH tiene muy poco que temer de cualquier versión del decreto que se expida. El que opera en la informalidad completa es quien enfrenta el mayor riesgo.
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Última actualización: marzo 2026. Este artículo tiene carácter informativo general. Para asesoría jurídica específica sobre tu situación, consulta un abogado especializado en derecho inmobiliario o turístico colombiano.