Aclaración importante antes de empezar: lo que vas a leer es un proyecto de decreto, no una norma vigente. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) publicó un segundo borrador para comentarios del público, y el texto todavía puede cambiar antes de su adopción definitiva. Sin embargo, la dirección es clara, el sector ya está reaccionando y hay cosas que como anfitrión te conviene preparar desde hoy. En Digitra operamos viviendas turísticas en Cartagena, Santa Marta, Medellín, el Eje Cafetero y Bogotá, así que este tema nos toca directamente — y por eso te lo explicamos desde el punto de vista que casi nadie está cubriendo: el tuyo.
La mayoría de los medios ha enfocado la noticia en la pelea entre hoteles y plataformas. Es una pelea real y te la vamos a contar, pero lo que de verdad importa si alquilas un apartamento en El Poblado, una finca en Salento o una casa en Getsemaní es otra cosa: qué obligaciones nuevas tendrías, cuáles ya existen aunque no lo sepas, y qué pasa con tu anuncio en Airbnb o Booking si no cumples.
Qué está pasando: el segundo borrador del decreto
En julio de 2026, el MinCIT reabrió el proceso de comentarios sobre el proyecto de decreto que modifica el Registro Nacional de Turismo (RNT). Es la segunda versión del texto: la primera, publicada a finales de 2025, fue retirada después de que varios gremios turísticos y de economía digital pidieran ajustes por los riesgos legales y operativos que representaba para las plataformas. El plazo de comentarios de esta segunda versión cerró el 11 de julio de 2026, y ahora el Gobierno debe evaluar las observaciones antes de decidir si expide el decreto definitivo.
El objetivo declarado del Gobierno es reducir la informalidad en el alojamiento turístico. Y los números explican por qué el foco está puesto en las viviendas turísticas: según datos del propio ministerio, el RNT creció más del 109 % desde la entrada en vigencia de las normas actuales, y a mediados de 2025 había más de 112.000 registros activos, de los cuales cerca del 58 % correspondían a viviendas turísticas. Es decir: los apartamentos, casas y fincas que se alquilan por días ya son la categoría más grande del registro, por encima de los hoteles.
El proyecto no crea el RNT — ese ya existe y ya es obligatorio —, sino que endurece los mecanismos de verificación y control sobre quienes lo tienen, quienes no lo tienen y las plataformas donde se publican los anuncios.
Los cambios clave, punto por punto
1. Un RNT individual por cada vivienda
Hoy es común que un operador con varios apartamentos, o un edificio completo dedicado a renta corta, funcione con un registro genérico. El borrador cierra esa puerta: cada vivienda turística deberá contar con su propio RNT individualizado. Si administras cinco apartamentos, necesitarías cinco registros, cada uno con su información específica.
Para anfitriones individuales con una sola propiedad, esto no cambia nada. Para operadores con portafolio, implica multiplicar trámites — aunque el trámite del RNT sigue siendo virtual y gratuito.
2. Autorización expresa de tu edificio o conjunto
Este es, probablemente, el punto más sensible para anfitriones urbanos. Si tu inmueble está sometido a régimen de propiedad horizontal (un apartamento en un edificio o una casa en un conjunto cerrado), el borrador exige demostrar que el reglamento de copropiedad autoriza expresamente la actividad de vivienda turística. La prueba sería el reglamento mismo o una certificación del administrador.
Esto no sale de la nada: la exigencia de compatibilidad con el reglamento de propiedad horizontal ya existe en la normativa actual. La diferencia es que hoy opera en la práctica como una declaración del anfitrión, y el borrador la convertiría en un requisito documental verificable para obtener o mantener el RNT. Si tu reglamento no dice nada o prohíbe la actividad, tendrías un problema real para registrarte.
3. Declaración juramentada si no eres el propietario
Si quien explota la vivienda turística no es el dueño del inmueble — por ejemplo, un administrador de propiedades o alguien que subarrienda con permiso —, deberá declarar bajo la gravedad de juramento que cuenta con la autorización del propietario. Mentir en una declaración juramentada tiene consecuencias penales, así que el borrador busca cerrar la vía de los subarriendos no autorizados.
4. El número de RNT visible en la parte superior del anuncio
Cada anuncio publicado en Airbnb, Booking o cualquier plataforma tendría que mostrar el número de RNT vigente de forma visible, en la parte superior derecha de la publicación. Ya no bastaría con tener el registro: habría que exhibirlo en un lugar y formato específicos.
5. Las plataformas deberán retirar los anuncios que no cumplan
Aquí está el punto con más dientes de todo el borrador. Las plataformas estarían obligadas a retirar o impedir la publicación de ofertas que:
- No exhiban el número de RNT.
- Tengan el registro suspendido o vencido.
- Presenten datos que no coincidan con la información del prestador inscrito.
Y no sería una revisión de una sola vez: las plataformas tendrían que repetir esta verificación cada seis meses. En la práctica, esto significa que un RNT vencido dejaría de ser un riesgo teórico de multa y se convertiría en la desaparición efectiva de tu anuncio — y de tus reservas.
Recuerda además cómo funciona la renovación: el RNT se renueva entre enero y marzo de cada año, y si no lo renuevas queda suspendido automáticamente. Con verificación semestral obligatoria, un descuido en la renovación de marzo podría sacarte del mercado durante la temporada siguiente.
6. La TRA se vuelve obligación operativa explícita para viviendas turísticas
El borrador establece que las viviendas turísticas deberán diligenciar la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA), el documento con el que el Gobierno recopila información estadística del sector: fechas de estadía, duración de las reservas, origen de los turistas. La TRA ya es una obligación para prestadores de alojamiento, pero muchos anfitriones de vivienda turística no la conocen o no la diligencian. El proyecto la pone explícitamente en la lista de deberes de operación, junto con las sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio por no cumplirla.
Ojo: la TRA es distinta del SIRE. La TRA es el registro estadístico de todos tus huéspedes (nacionales y extranjeros) ante el MinCIT; el SIRE es el reporte migratorio de huéspedes extranjeros ante Migración Colombia, con check-in y check-out. Son dos plataformas, dos entidades y dos obligaciones independientes. Cumplir una no te exime de la otra.
7. Prohibición de mezclar renta corta con alquiler por horas
El borrador cierra otra puerta puntual: no podrían inscribirse en el RNT establecimientos que, en la misma dirección, alquilen habitaciones por horas. La medida apunta a separar de forma tajante la vivienda turística de otros modelos de negocio que el Gobierno no quiere ver mezclados bajo la figura del alojamiento turístico.
8. Controles especiales en las zonas insulares de Cartagena
El proyecto contempla controles reforzados para alojamientos ubicados en zonas específicas de Cartagena de Indias: Isla Fuerte, Islas del Rosario, Barú y otros sectores insulares. Si operas o planeas operar en estas zonas, el nivel de exigencia y vigilancia sería mayor que en el resto del país. Es un reconocimiento de que la presión turística sobre estos ecosistemas ha crecido más rápido que la capacidad de control de las autoridades.
Lo que NO cambia (y que muchos anfitriones todavía ignoran)
Vale la pena repetirlo, porque en la conversación pública se mezclan las cosas: el RNT ya es obligatorio hoy. Desde el Decreto 1836 de 2021, cualquier persona que alquile su propiedad por menos de 30 días a través de plataformas digitales es prestador de servicios turísticos y debe tener RNT activo. Las plataformas ya tienen la obligación de exigirlo, y operar sin registro ya expone a sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Tampoco cambian las demás obligaciones vigentes: el reporte de huéspedes extranjeros en el SIRE, la contribución parafiscal a FONTUR, las obligaciones tributarias ante la DIAN — que cruza información con las plataformas y los bancos — y la compatibilidad con el uso del suelo y el reglamento de tu copropiedad.
Si el decreto te tomó por sorpresa porque nunca has tramitado el RNT, ese es el primer paso, con o sin decreto nuevo. Tenemos una guía completa del trámite paso a paso en Digitra News que puedes seguir hoy mismo: es virtual, gratuito y toma menos tiempo del que imaginas.
Por qué hay pelea: hoteles vs. plataformas
La reacción del sector se dividió en dos bandos claramente identificables.
A favor del decreto está el gremio hotelero. Cotelco, en voz de su presidente José Andrés Duarte, sostiene que el proyecto no crea obligaciones nuevas, sino que fortalece los mecanismos para verificar que quienes ofrecen alojamiento turístico cumplan las normas que ya existen. Para los hoteles, la vivienda turística ha competido durante años bajo reglas menos exigentes — sin los mismos estándares de registro, reporte y control — y el decreto simplemente empareja la cancha.
En contra están las plataformas y la economía digital. Asohost (el gremio de los prestadores por plataformas digitales), la Cámara Colombiana de Comercio Electrónico, AMCHAM Colombia, la Asociación Latinoamericana de Internet y la Cámara Colombiana de Informática y Telecomunicaciones consideran que el proyecto desconoce las diferencias entre un hotel y una vivienda destinada al alquiler turístico, e impone cargas operativas desproporcionadas a anfitriones que en su mayoría son personas naturales con una sola propiedad. El presidente de Asohost, Juan Camilo Vargas, ha sido la voz más dura contra el texto.
En el fondo, la disputa es por las reglas de un mercado donde ambos modelos compiten por el mismo huésped, en un momento en que el turismo rompe récords de divisas para Colombia. Y como suele pasar, mientras los gremios pelean, el anfitrión individual queda en el medio sin saber qué hacer.
Qué deberías hacer desde ya (aunque el decreto no esté aprobado)
Nuestra recomendación es no esperar al texto definitivo. Todo lo que el borrador endurece son obligaciones que ya existen o requisitos documentales que puedes dejar listos hoy. Esta es la lista de preparación que aplicamos con las propiedades que administramos:
- Verifica el estado de tu RNT. Entra a la plataforma de Confecámaras y confirma que tu registro está activo, con los datos correctos y actualizados. Si los datos de tu anuncio no coinciden con los del registro (nombre, dirección, tipo de inmueble), corrígelos: la coincidencia de datos sería uno de los criterios de verificación semestral.
- Si tienes varias propiedades, revisa cómo están registradas. Si operas con un registro genérico por edificio o portafolio, anticipa la individualización: identifica qué documentos necesitarías para registrar cada unidad por separado.
- Consigue el documento de tu propiedad horizontal. Busca tu reglamento de copropiedad y localiza la cláusula de destinación del inmueble. Si autoriza expresamente la vivienda turística, guarda copia. Si no dice nada o no lo tienes claro, pide al administrador una certificación sobre la destinación permitida. Este documento sería tu requisito más difícil de conseguir rápido si el decreto se aprueba, así que empieza ahora.
- Si administras propiedades ajenas, formaliza la autorización del propietario. Un contrato de mandato o administración por escrito te deja listo para la declaración juramentada.
- Ponte al día con la TRA y el SIRE. Si nunca has diligenciado la TRA o no reportas extranjeros en el SIRE, empieza ya: son obligaciones vigentes, no futuras, y las sanciones existen hoy.
- Publica tu número de RNT en el anuncio. Airbnb ya tiene el campo para hacerlo y la obligación de mostrarlo viene desde 2022. Ubicarlo de forma visible te adelanta al formato que exigiría el decreto.
- Ponte un recordatorio de renovación para enero. La renovación del RNT va de enero a marzo. Con verificación semestral en las plataformas, olvidarla tendría un costo directo en reservas.
Si prefieres no lidiar con nada de esto, esa es literalmente la razón por la que existen operadores profesionales: en Digitra nos encargamos del cumplimiento normativo completo de las propiedades que administramos, del RNT a la TRA y el SIRE.
Qué sigue
Con el periodo de comentarios cerrado desde el 11 de julio, el MinCIT debe analizar las observaciones recibidas y decidir si expide el decreto, lo ajusta de nuevo o lo archiva. El gremio hotelero espera que el proceso avance hacia la adopción definitiva; las plataformas y los gremios digitales seguirán presionando por cambios. Dado que el primer borrador ya fue retirado y reformulado una vez, es posible que la versión final incorpore ajustes adicionales — especialmente en los plazos de implementación y en las cargas para las plataformas.
En Digitra News seguiremos el proceso y actualizaremos este artículo cuando haya decisiones. Si el decreto se expide, publicaremos una guía práctica de transición con plazos y pasos concretos.
Preguntas frecuentes
¿El nuevo decreto del RNT ya está vigente?
No. Es un proyecto de decreto en proceso de comentarios y revisión por parte del MinCIT. El plazo para enviar observaciones al segundo borrador cerró el 11 de julio de 2026 y el Gobierno aún no ha expedido el texto definitivo. Lo que sí está vigente es la obligación general de tener RNT para alquilar por menos de 30 días en plataformas digitales, que rige desde el Decreto 1836 de 2021.
¿Airbnb puede eliminar mi anuncio por no tener RNT?
Con la normativa actual, las plataformas ya deben exigir el RNT a sus anfitriones en Colombia. Si el nuevo decreto se aprueba como está en el borrador, las plataformas quedarían obligadas a retirar los anuncios sin RNT visible, con registro suspendido o vencido, o con datos que no coincidan con el registro, y a repetir esa verificación cada seis meses.
¿Necesito un RNT por cada apartamento que alquilo?
Según el borrador del decreto, sí: cada vivienda turística tendría que contar con un RNT individualizado, y dejaría de ser válido un registro genérico por edificio o portafolio. Hoy el trámite del RNT es virtual y gratuito, así que el costo de individualizar es principalmente de tiempo y documentación.
¿Qué pasa si el reglamento de mi edificio no permite la vivienda turística?
Es el escenario más delicado. El borrador exige demostrar que el reglamento de copropiedad autoriza expresamente la actividad, mediante el reglamento o una certificación del administrador. Si tu reglamento la prohíbe, no podrías registrar el inmueble. Si no dice nada, la situación es jurídicamente discutible y conviene asesorarte antes de invertir: modificar un reglamento de propiedad horizontal requiere mayorías calificadas en asamblea de copropietarios.
¿Cuál es la diferencia entre RNT, TRA y SIRE?
El RNT es el registro que te habilita legalmente como prestador de servicios turísticos (se tramita ante las Cámaras de Comercio vía Confecámaras y se renueva cada año entre enero y marzo). La TRA es la tarjeta con la que reportas la información de cada hospedaje al MinCIT con fines estadísticos y de control. El SIRE es el sistema de Migración Colombia donde reportas el check-in y check-out de cada huésped extranjero. Las tres obligaciones son independientes y las tres están vigentes hoy.
¿Esto aplica para fincas y casas rurales, o solo para apartamentos?
Aplica para toda vivienda turística: apartamentos, casas, fincas y cualquier inmueble que se alquile por menos de 30 días con fines turísticos. La exigencia de autorización de la propiedad horizontal solo aplica si el inmueble está sometido a ese régimen (edificios y conjuntos); una finca independiente en el Eje Cafetero no la necesita, pero sí debe cumplir RNT, TRA, SIRE y la compatibilidad de uso del suelo de su municipio.