Tienes un apartamento en un conjunto residencial. Tu administración te dijo que no puedes hacer Airbnb. O el reglamento de PH guarda silencio y no quieres arriesgarte a multas. ¿Qué haces?
Hay una alternativa completamente legal que muchos anfitriones colombianos no conocen, y que está respaldada por la misma ley que protege el derecho al arriendo en Colombia: arrendar por 30 días o más.
Esta no es una trampa ni un truco. Es la distinción legal que existe en el ordenamiento jurídico colombiano entre dos tipos de contrato completamente distintos, y entenderla puede cambiar la forma en que operas tu propiedad.
La distinción legal que lo cambia todo
En Colombia, la ley diferencia con precisión dos tipos de uso de un inmueble según la duración:
Menos de 30 días → servicio turístico Regulado por la Ley General de Turismo (Ley 300 de 1996, modificada por la Ley 2068 de 2020) y el Decreto 2590 de 2009. El inmueble se convierte en vivienda turística. Requiere RNT, TRA, SIRE, FONTUR y autorización expresa en el reglamento de PH.
30 días o más → arriendo de vivienda urbana Regulado exclusivamente por la Ley 820 de 2003. Es un contrato de arrendamiento tradicional. No requiere RNT, no requiere TRA, no requiere reporte al SIRE, no genera obligación con FONTUR. La administración de tu PH no puede prohibirlo.
Esta diferencia no es una interpretación creativa — es la arquitectura del marco legal colombiano. La norma de turismo aplica por períodos inferiores a 30 días. Por encima de ese umbral, aplica la ley de arrendamientos, y esa ley protege el derecho de todo propietario a arrendar su inmueble.
¿Qué dice exactamente la ley?
El artículo 1 de la Ley 820 de 2003 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual una parte concede el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra paga un precio determinado. Esta ley no establece un mínimo de días — simplemente regula los arrendamientos de vivienda urbana como categoría, en contraposición al servicio turístico que regula la legislación turística.
El Decreto 2590 de 2009, por su parte, delimita el campo de aplicación de las normas turísticas al alquiler por períodos inferiores a 30 días. Lo que está por encima de ese límite queda fuera del alcance de la normativa turística y cae bajo la Ley 820.
La consecuencia práctica es directa: si tu estadía mínima es de 30 noches, no eres prestador de servicios turísticos. Eres arrendador. Y la Ley 820 protege tu derecho a arrendar tu propiedad sin que la asamblea de copropietarios pueda impedírtelo.
Lo que la administración de tu PH puede y no puede hacer
Este es el punto donde más confusión existe. Aclarémoslo:
Lo que la administración SÍ puede hacer:
- Multarte por vivienda turística (rentas cortas de menos de 30 días) si el reglamento no lo autoriza — hasta 10 cuotas de administración anuales según el artículo 59 de la Ley 675 de 2001.
- Reportarte al Viceministerio de Turismo si operas vivienda turística sin RNT.
- Prohibir las rentas cortas mediante reforma del reglamento aprobada en asamblea con el 70% de los coeficientes.
Lo que la administración NO puede hacer:
- Prohibirte arrendar tu apartamento por 30 días o más. El arriendo tradicional está protegido por la Ley 820 y no puede ser limitado por el reglamento de PH.
- Obligarte a arrendar por un mínimo de 90 días o más — no existe esa facultad legal.
- Impedirte publicar tu inmueble en plataformas digitales para arriendos de larga estadía.
Algunos administradores intentan aplicar restricciones que van más allá de lo que la ley permite. Si tu conjunto te está prohibiendo arriendos de 30+ días, eso no tiene respaldo legal y puedes impugnarlo.
Cómo configurar el mínimo de 30 noches en Airbnb
Airbnb permite configurar la estadía mínima por anuncio. El proceso es simple:
- Inicia sesión en Airbnb como anfitrión.
- Ve a tu anuncio y abre la pestaña "Precios y disponibilidad".
- Baja hasta la sección "Duración del viaje".
- En "Estadías mínimas", escribe 30 (o más si prefieres).
- Guarda los cambios.
Con esta configuración, Airbnb solo mostrará tu propiedad a huéspedes que busquen estadías de 30 noches o más. Técnicamente sigues usando la plataforma, pero el tipo de contrato que se genera ya no es un contrato de hospedaje turístico — es un arriendo de vivienda urbana.
Nota importante sobre Booking y otras plataformas: el mismo principio aplica. Configura el mínimo de noches a 30 en cualquier plataforma que uses. La plataforma que usas para publicar es irrelevante legalmente — lo que importa es la duración del contrato.
Las diferencias prácticas que debes considerar
Antes de decidir si esta modalidad funciona para ti, entiende lo que cambia operativamente:
| Aspecto | Renta corta (menos de 30 días) | Renta larga (30 días o más) |
|---|---|---|
| Marco legal | Ley de Turismo / Ley 2068 | Ley 820 de 2003 |
| RNT | Obligatorio | No aplica |
| TRA | Obligatoria | No aplica |
| SIRE (extranjeros) | Obligatorio | No aplica |
| FONTUR | Obligatorio (2,5‰) | No aplica |
| Autorización PH | Requerida | No requerida |
| Tipo de huésped | Turistas, viajeros corto plazo | Nómadas digitales, traslados laborales, visitantes largos |
| Ingreso promedio por noche | Mayor | Menor |
| Ocupación | Alta rotación | Baja rotación, mayor estabilidad |
| Gestión operativa | Intensiva (check-ins frecuentes) | Baja (un check-in por mes o más) |
La renta de 30+ días genera menos ingreso por noche que una renta corta de temporada alta, pero también menos trabajo operativo y cero fricción legal con tu conjunto.
¿Para quién es una buena solución?
Esta modalidad funciona bien si:
- Tu conjunto tiene reglamento restrictivo o silencioso sobre vivienda turística y no quieres el riesgo de multas.
- Estás en una ciudad con alta demanda de nómadas digitales o profesionales en traslado temporal (Medellín, Bogotá, Cali, Barranquilla, Cartagena).
- Tu propiedad está bien ubicada y equipada para estadías de trabajo remoto.
- Prefieres menos rotación y más estabilidad de ingresos.
- Estás comenzando y quieres operar legalmente mientras defines si formalizas la operación turística.
No es ideal si tu modelo de negocio depende de la temporada alta turística y las tarifas premium de fin de semana — ahí la renta corta sigue siendo más rentable cuando se puede operar legalmente.
El perfil del huésped de 30+ días
El mercado de estadías de un mes o más ha crecido significativamente en Colombia, especialmente en Medellín y Bogotá, impulsado por:
- Nómadas digitales: profesionales extranjeros que trabajan remotamente y eligen Colombia como base por meses. Buscan apartamentos bien equipados con internet rápido, zona de trabajo y buena ubicación.
- Profesionales en traslado: colombianos que llegan a trabajar a una ciudad por 1-3 meses y necesitan algo mejor que un hotel pero más flexible que un arriendo anual.
- Familias en proceso de mudanza: que necesitan un lugar mientras buscan vivienda definitiva.
- Pacientes médicos y acompañantes: en ciudades con alta demanda de servicios médicos especializados.
Para estos perfiles, una estadía de 30-60 días en un apartamento amoblado y bien equipado es exactamente lo que buscan — y están dispuestos a pagar más que el canon de un arriendo tradicional sin amoblar.
¿Eres uno de estos perfiles? Aquí está la guía completa para encontrar apartamento amoblado por meses en Colombia →
Lo que necesitas para el contrato
Aunque el arriendo de 30+ días no requiere RNT ni trámites turísticos, sí conviene formalizar el contrato por escrito. La Ley 820 permite contratos verbales, pero un contrato escrito te protege ante cualquier disputa.
Los elementos mínimos según la Ley 820 son:
- Nombre e identificación de arrendador y arrendatario
- Identificación del inmueble
- Precio mensual y forma de pago
- Término de duración
- Quién paga los servicios públicos
Un punto relevante: el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Para un apartamento valorado en $400 millones, el máximo legal es $4 millones mensuales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo publicar en Airbnb con mínimo de 30 noches si mi conjunto prohíbe Airbnb? Sí. Lo que el reglamento puede prohibir es la vivienda turística (rentas cortas). Un arriendo de 30+ noches publicado en Airbnb no es vivienda turística — es un arriendo de vivienda urbana bajo la Ley 820. La administración no tiene facultad legal para prohibirlo, aunque puede intentar hacerlo. Ante cualquier presión, la Ley 820 es tu respaldo.
¿Qué pasa si el huésped llegó por 30 días pero quiere quedarse 15 más? Si la prórroga sigue siendo de 30 días o más, sigues bajo la Ley 820. Si la prórroga fuera de menos de 30 días y tienes el conjunto con reglamento restrictivo, entrás en zona de riesgo. Lo más limpio es que cada período contratado sea de mínimo 30 días.
¿Tengo que declarar estos ingresos ante la DIAN? Sí. Los ingresos por arriendo de vivienda son renta y deben declararse si superas los topes de la DIAN para el año gravable correspondiente. La diferencia con la renta corta es que no hay retención en la fuente por parte de Airbnb para arriendos que no son servicios turísticos, aunque la obligación de declarar existe.
¿Puedo pedir depósito o garantía? La Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Sí puedes pedir fianzas o garantías de personas naturales como codeudores.
¿Mi administración puede exigirme que el contrato sea de mínimo 6 o 12 meses? No. No hay ninguna norma que le dé esa facultad a la administración de una PH. El mínimo de 30 días es el umbral legal entre servicio turístico y arriendo, pero por encima de ese umbral el término lo fijan libremente las partes según el artículo 5 de la Ley 820.
¿Cuándo tiene más sentido formalizar la operación turística?
La modalidad de 30+ días es una solución práctica, pero tiene límites de rentabilidad. Si tu mercado objetivo es el turismo de corta estadía — viajeros de fin de semana, turistas internacionales, grupos de temporada alta — la renta corta sigue siendo más rentable cuando se puede operar legalmente.
Si quieres llegar a ese mercado desde un conjunto con reglamento restrictivo, la ruta más sostenible es trabajar con tu asamblea para modificar el reglamento y obtener la autorización expresa que requiere la normativa turística. Requiere 70% de los coeficientes en asamblea, pero es la única forma de operar vivienda turística en PH con plena certeza jurídica.
La alternativa de 30+ días no es un atajo permanente — es una solución legítima mientras defines tu estrategia de largo plazo o mientras el entorno regulatorio de tu conjunto lo requiera.
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Última actualización: marzo 2026. Este artículo tiene carácter informativo general y se basa en la Ley 820 de 2003, la Ley 2068 de 2020, el Decreto 2590 de 2009 y la Ley 675 de 2001. Para asesoría jurídica específica sobre tu situación, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.